[住建部]住建部出新规!自4月1日起,新建住房的

和记娱乐 2019-07-20

  全国大部分城市房屋建筑造价年均涨幅约5%

  亮点一:钢筋含量的增加助推建筑成本的提升

  虽说苏州限价不会放开,但定价自有一套标准,与地价不直接挂钩。今年仍在强调“稳地价、稳房价、稳预期”。因而造价成本的提高,不会直接导致苏州房价过于上涨。

  确保新建住房的质量与安全!

  这对房企来说,可谓是喜忧参半,因钢筋含量提升,意味着造价提高了。而近年建材本身也在涨价,这将使造价成本更高了。近年来,全国大部分城市房屋建筑造价(造价指当年房地产开发企业房屋竣工价值/房屋竣工面积。)水平均呈现逐年上涨之势。

  假设某地抗震烈度6级,如果建的是30来层的剪力墙结构,商品房中地上部分的钢筋用量常常达到50公斤/㎡左右,假定地下室钢筋含量为130公斤/㎡。标准调整后,地上部分钢筋含量将达到52.5公斤/㎡,地下室部分钢筋含量将达到143公斤/㎡。

  这意味着日后设计的住宅和地下车库的质量与安全将更有保障。而与普通购房者息息相关的是以下两个要点,咱们来逐个分析下:

  而精装修的价格是否质价相符?让苏州人都能拥有真正的高品质装修的好房子,做到优质优价,这是买房人最为关心的。最后,期盼新政的落地实施,能为大家在苏州买一个好房子,提供更为有利的营商环境与保障。

  住房和城乡建设部日前批准《建筑结构可靠性设计统一标准》为国家标准,编号为GB50068-2018,自今年4月1日起实施。其中,第3.2.1、3.3.2条为强制性条文,须严格执行。即普通住宅和地下室钢筋含量都有所增加;增加了地震设计状况。

  据估算,普通住宅钢筋含量将增加5%左右;地下车库钢筋含量将增加10%左右。建筑成本将提高几十万元。

  对于部分开放商而言,“地价+造价”成本的提高,卖不出溢价,或是提着成本卖、亏本卖时候,很可能会“偷工减料”,买房人担心以后的房屋质量会越来越差!

  总的来看,荷载分项系数提高对住宅的影响很大!假设一个楼盘,10000㎡的土地面积,容积率2.5,建筑密度30%,则绿化施工占地面积为7000㎡,总建筑面积33000平方米(其中地上建筑面积为25000㎡,地下建筑面积估算为8000㎡)。

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  如钢筋按照4000元/吨计算,那商品房地上部分仅钢筋这一项的每平方米造价差距就是10元/㎡,地下室部分钢筋含量造价提高了52元/㎡。上例中的商品房仅钢筋用量就多花了66.60万。甚至有人说“4月1日后的房子,相当于上了100万的保险!”

  亮点二:未来住宅的安全得益于增加了地震设计状况

  增加了地震设计状况,也就是建筑结构的抗震设计;引入了“小震不坏、中震可修、大震不倒”的设计理念。这意味着以后设计的住宅将更为安全。据了解,以上这些调整是与国际接轨的,该新标准调整后与美国和欧洲的基本相当。

  2016年地王年,多城地价屡屡创新高,苏州也是地王频出。按正常的房地产周期,这些土地早就入市,但受到限价、限购、现房销售等因素的影响,多项目采取观望策略,相继延后入市时间。但随着苏州“限价政策”的调整,不少地王项目已经相继入市了。

  取消了以恒载起控制作用时恒载分项系数取1.35的规定;恒荷载分项系数由1.2调整到1.3;活荷载分项系数由1.4调整到1.5。荷载设计是建筑结构设计的根本,相当于一个建筑的骨架。荷载系数的变大,最直接的影响就是钢筋含量增加了!

  眼下上海、南京、苏州,杭州、武汉、宁波和成都等热度较高的城市房屋造价持续处在平稳上涨通道,增长幅度在5%~6%之间,而南京平均增速在8%左右,增长最显著。另一方面,新增年轻建筑工人不足,进一步推高建筑行业人工费成本,使得成本总费用增加。

  住建部出新规

  新房源价格高,是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系,如同区域、同品质情况下,多层住宅价格一般高于高层住宅价格;同区域、同类型情况下,装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。

  近年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结,以后买房或将按照“套内使用面积”交易。这对房价有何影响,会降购房成本吗?

  “小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利,难道不应该向业主交钱吗?”他说。

  他还表示,中国的房地产管理行业标准在不断优化,按套内面积计算是住房产业发展到成熟阶段的必然结果,也是与国际接轨的表现。

  截图自新浪微博。

  “现房和二手房的房本上会明确标出套内面积和建筑面积,公摊系数是固定的。但购买期房时,考虑到实际建造过程中的各种因素,公摊系数是会变化的。”张大伟表示,用套内面积计价,开发商就没办法在这上面做文章了。

  再比如,业主的公摊面积被拿去牟利。王清华说,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。

  为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。

  根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

  也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

  楼建波也认为,“其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明白。”

  他计划明年再买一套大点的房子,但公摊面积是他最担心的问题,因此他决定买二手房,“这样能明确知道使用面积有多大。现在担心是‘按套内使用面积交易’政策一旦实施,二手房是不是也会涨价,这样钱就不够了。”

  现实的问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。

  “我们在比对国内外住宅相关数据的时候会遇到一些问题,比如,中国的人均住房面积超过了日本和欧洲等很多国家的水平,但其实,这些国家是用套内面积积算的,而我们用建筑面积。”杨红旭说。

  易居房地产研究院副院长杨红旭则认为,这只是一个计量标准的变化,不会改变房地产市场的整体走势,对房价没有明显影响。

  房本上写着房屋建筑面积、专有建筑面积和分摊建筑面积。中新网记者 邱宇 摄

  与杨红旭观点不同的地方,张大伟认为,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能会降低。

  “除了买卖的价格,物业费、房产税等相关税费也是按照面积来收取的,标准改变之后,这些税费的单价也会相应提高,但总价不会有太大变化。”杨红旭说,对普通住宅(140平方米及以下)和非普通住宅(140平方米以上)面积的划定标准也可能会有调整,但近年房价大涨,很多城市都没做调整,未来划分普通住宅和非普通住宅的概念将会淡化。

  什么是公摊面积?

  这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

  资料图:湖南长沙一楼盘土地上,推土机正在作业。 中新社记者 杨华峰 摄

  很多网友纷纷参与讨论:“取消公摊,房价又要上涨了!”“取消公摊面积是好事,但可别演变为房价上涨的理由。”“房价又得大涨!”

  据一位不愿具名的业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

  “面积不是买不买房的核心问题,价钱才是问题。”

  王世明前年在老家的省会城市买了一套房,交易面积是99平米,总价89万元。但去年交房时候,他测量了实际使用面积,只有60多平米,对一家四口来说,住得有点憋屈。

  以一线城市某楼盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平米计算,假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。

  公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊系数牟利,部分住宅超过了30%。

  其实早在2002年,重庆就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

  “80后”王世明(化名)是两个孩子的父亲,看到这个消息,第一个问题就是担心房价是否因此上涨。

  房价和物业费等真会涨吗?

  在新浪微博,热门话题#住宅按套内使用面积算#截至2月23日14:06,阅读已1.3亿,讨论3.4万。

  2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

  “即便是同一个小区,不同楼层、不同位置的房子公摊系数都有可能是不一样的,人们如果不了解这些细节,在买房时就很可能吃亏。”杨红旭说,“住宅建筑以套内使用面积进行交易,信息更为透明,也能更好地维护消费者的权益。”

  来源:中国新闻网

  公摊面积有哪些猫腻?

  “有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。

  视频:“公摊面积”坑有多深?专家:“套内面积”购房制度或可推广

  日前,住建部公布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿,其中《住宅项目规范(征求意见稿)》提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

  “整体来看,改成按套内面积计价之后,对人们的实际购房成本基本没有影响。” 中原地产首席分析师张大伟说,与现房和二手房相比,套内面积计价影响最大的是期房销售。

  这也导致公摊面积存在很多猫腻,比如重复公摊、重复收钱。

  住宅建筑以套内使用面积进行交易对房价的影响,不只是消费者热议,也是地产圈研究人员讨论的议题。

  03:29

  有网友甚至调侃:“羊毛出在羊身上,按建筑面积算,每平米一万二,改成套内面积,每平米一万六。”

  “住宅建筑以套内使用面积进行交易”会让房价上涨吗?这是很多人关心的问题。

  消费者担心:买房“按套内使用面积算”,房价会不会上涨?

  据了解,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

  记者2018年曾调查发现,北京某小区共有20个电梯、60个电梯广告位。假如不考虑平台抽成,那么一个广告位一年7200元,小区物业出租60个广告位,每年能收益43万元。如果把电梯广告的收入返还给业主,就可以少交近一半的物业费。

  北京丰台区某住宅门厅处贴满广告。中新网 谢艺观 摄

  与王世明一样担心的人不在少数。

  资料图:购房人在楼盘看沙盘并咨询售楼工作人员。中新社发 汤彦俊 摄

  1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

  截图自《住宅项目规范(征求意见稿)》。

  消费者担心引发房价上涨

  买100平米的房子,结果实际住进去只有70平,这凭空少了的面积就是公摊面积。

  买房将告别公摊“魔鬼”?

  按套内面积交易有什么好处?

  需要注意的是,公摊面积并不是越小越好。 “如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。”张大伟说。

  近几年,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。未来,我国的房地产交易或将告别“公摊面积”。

  买100平方米得70平方米

  去年8月,新华每日电讯曾刊发《买100平方米得70平方米:公摊面积七大乱象》揭露公摊面积带来的种种,指出在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70平方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。

  公摊面积缺少标准

  谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”,时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长的曾强在接受媒体采访时表示:“最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。”

  公摊的具体面积在各个城市也有所不同。中原地产首席分析师张大伟介绍,很多人看深圳的住房单价高,其实是因为深圳“偷面积”(变相赠送阳台等住宅面积)部分比较多。以北京为例,平均单套房成交面积在121.8平方米,而深圳则只有100平方米。实际原因并非北京的套内面积更大,而按照建筑面积计算,北京的房价明显被摊平了。从全国看,公摊系数在15%-25%的比较普遍,部分不规范的城市有超过30%的住宅公摊系数。

  专家认为,住建部此次发布的《住宅项目规范》征求意见稿虽然离真正废除“公摊面积”还很远,但能够在市民中引发广泛的关注和讨论,说明我国在法律层面真正废除“公摊面积”的时机已经到来。

  早在2002年6月,重庆人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%-10%的罚款。

  可学重庆经验

  观察

  最大限度减少交易纠纷

  分析

  重庆是我国目前重点城市中唯一强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的地方。

  不少房地产业内人士表示,“公摊面积”的概念就是源自香港楼市。但在2013年起,香港实行住宅物业销售新规,“公摊面积”被逐步废止。

  乱象

  张大伟表示,是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

  一名业主提出,套内计价推行之后,不动产登记的确权范围是否会改变?专家表示,二手房的价值不会因此减少,市场价500万元,公摊20%的100平方米的二手房,如今算按照80平方米的套内面积计价,肯定不会降价到400万元,而是继续按照500万元的价格出售。

  取消后导致房价上涨?

  规范能否取消公摊?

  目前我国公摊的测算主要是依据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

  给购房者带来价格错觉

  专家认为,这是一个针对工程建设方面的标准规范,约束的主要是工程建设方面。我国商品住宅交易环节的主要依据是《商品房销售管理办法》,要取消“公摊面积”,首先需要修改的是《商品房销售管理办法》,或者在更高层面上进行立法或者修法。

  统筹/余美英

  新华社亦发表评论《买100平方米房子只得70平方米 “公摊面积”让我们很受伤!》指出,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的问题还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房产税按套内面积征收引发民怨较小。从购房者的角度来看,在买房时少了一个顾虑。从更长远的观点看,未来要建设开放式街区小区环境,公共通道部分该如何征税、会否增加公摊面积、如何缓解社会矛盾,都值得深思。

  专家释疑

  住建部发文 买房和“公摊”说再见?

  张大伟表示,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,从未来趋势看,这些都随着房地产市场发展或有改变的可能性。

  虽然住建部发布的只是规范性文件的征求意见稿,但还是引发了市场热议,许多业内人士将其解读为我国废除房地产交易中“公摊面积”的一个信号。

  张大伟认为,这只是一个工程建设规范公开征求意见稿,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

  2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》的第二部分2、4、6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

  带公摊房屋价值缩水?

  《住宅项目规范(征求意见稿)》建议住宅应以套内面积交易 专家:若实现有助长远发展

  各地公摊系数不一

  目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同,而套内使用面积不同的问题,加剧了购房者和开发商的矛盾。部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”。

  国外房地产市场有无公摊?实际上,国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价。张大伟认为,国外基本都是街区制,公共部分都是政府维护的多,国内出现公摊的核心主要都是小区制,公共空间建设依赖开发商,开发商只能从业主身上“薅羊毛”。

  以北京一套最近入市的商品房住宅为例,实际商品房住宅的套内面积是141平方米,但增加公摊后就变成了173.7平方米,多出了18%的公摊面积。而平均单价也从套内的10.8万元变成了8.8万元,降低了19%,这给购房者带来价格的错觉。如果按照套内面积计算,北京的“房价数值”恐怕还要增加20%左右。

  本组文/本报记者 朱开云

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