[许小乐]博鳌现场丨专访许小乐:下半年楼市逊于

和记娱乐 2019-08-05

  许小乐还表达了舆论对调控过度解读的担心,指出不应对相关调控政策过于密切关注和过分解读,在“一城一策”的环境下,权利本身已经下放——城市做出符合市场价格需求的调控,稳定房价、地价,这一对自身发展负责的行为无可指摘,需要给每个城市一个良好的政策空间,“‘一城一策’的思路一定是对的,而且必须要贯彻”。

  对于购房动能这一数据,许小乐认为指标本身的范围并不重要。由于通过进行复权及一定的计算方式得来,因此得出了0-0.6的数据范围。

  “在5月-10月,楼市基本进入淡季,过去几年‘金九银十’的产品热点都没有出现,”许小乐强调,“从这个角度讲,下半年楼市要比上半年差一点。”

  在政策的直接影响下,中国楼市整体呈现出一个稳态的市场。“今年一季度只有个位数的增长,而后的回落带有季节性,预计今年与去年的差距不大,”许小乐总结道,“应该客观理性地看待今年与去年的关系。”

  购房动能提供新视角 资源型城市提升购房增长力较为困难

  7月27日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚启幕,会间,贝壳研究院首席市场分析师许小乐接受了中国网地产的采访,在对下半年的楼市进行了研判的同时,亦对如何提升收缩型城市的购房动能提出了见解。

  此外,除了数据的增长力以外,还需看其持续力,即是有效需求的转化力。以北京、上海为例,由于刚需难以进入,所以出现了持续力较差的情况。“刚需是市场的现金流,从可持续发展的角度讲,资产并非最重要的,而是现金流,”许小乐说道,“对于城市来说情况是一致的。”

  从这个角度来看,与其说城市的购房动能低下,城市的购房增长力低迷这一说法更为确切。许小乐认为,过去二十年以资源起家的城市,如今的生产技术、效率与方式不再主要依靠资源和要素的投入,进而会面临一些发展的困难。他以山西为例,指出在地表煤等资源丰富的情况下,当地很难在生产效率、技术创新与制度创新等方面进行提升。

  最后是政策方面,从上半年的调控动作可见政策对于需求端的抑制没有松动的迹象,在宏观经济不稳,货币政策需要加力的时候,房地产的稳定就越是重要。同时,许小乐还认为“一城一策”也较趋严——尽管“一城一策”有所放权,但过于追求绩效与结果,而非着眼于是否通过合理的手段将价格调整到了合理区间。

  许小乐认为,总体而言,下半年楼市会比上半年略差一点,他列举了五个方面的原因。

  在市场动力及市场预期方面,二手房上升的刚需与改善需求都受到了抑制,虽然抑制效果会因不同城市的房价高低、政策强弱有关,但普遍出现了“刚需进不来,改善换不了”的情况。也正因此,当前市场需求端和供给端的预期都显不足。

  对于这种城市来说,如何摆脱过去的资源依赖,向生产技术提升进行转变,整个过程繁杂且困难。“通过放松户籍制度,甚至从其他城市攫取人才资源,这种短期的做法并不可靠,”许小乐总结道,“城市还需通过增强自身的竞争力以确保人才的流入,‘花自盛开,凤蝶自来’。”

  下半年楼市逊于上半年 与去年相差不大

  其次,从市场结构的角度来看,许小乐以北京为例,指出北京的新房库存较高,存在去化难的问题;二手房亦存在去化变慢,库存升高的问题。由此,消费者的预期出现了减弱的情况,“业主的挂牌量、挂牌价格等相关数据抬升较难,处在一个不高不低的位置小范围波动”。

  购房动能这项数据并非基于上半年或短期内的情况,由于涉及的数据品类很多,因此得出的购房动能数据趋于动态,“‘购房动能’提供了另外一种视角,也许一个变量数据过两年就会有所改动,因此每个阶段的数据可能都不会一样,属于一个反映中期的周期数据。”许小乐说道。

  首先从每年的市场交易惯性来看,往往会出现下半年弱于上半年的情况。每年伊始,在信贷宽裕,消费者购房欲望比较强烈的背景下,楼市会有所提升。若一季度的楼市在数据上没有表现出明显的复苏迹象,那么全年楼市都难有提升,这一情况已持续三年。

  许小乐强调,“购房动能数值为1是不可能的,每个数据变量间存在相互制衡的关系,它只会在一定范围内进行波动”。

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  317新政将满一年, “严控”的北京市场经历了怎样的变化?未来会怎么走?接下来我们将针对调控一年后的市场真相进行解读,敬请期待!

  下期预告

  《楼市观察团》栏目由北京房地产业协会发起,北京房地产业协会秘书长陈志担任常驻嘉宾,链家研究院首席市场分析师许小乐等房地产媒体人及业内专家共同坐阵,从政策、地段、时期等因素探寻房市的本质。

  3月13日下午2点30分,乐居联手北京房地产协会共同打造的《楼市观察团》栏目首期直播上线。

  作为链家二手房市场的发言人,许小乐通过链家的全方位数据,就信贷政策以及北京市场的发展趋势等相关问题进行了深度剖析和现场指导。

  首期直播邀请到了北京市房协秘书长陈志、北京青年报《广厦时代》主编刘素京,链家研究院首席分析师许小乐三位嘉宾。他们从购房时机、房价趋势等多个方面讨论了老百姓关注的楼市话题,吸引了5万人次实时在线,近20万人次观看。

  同时,在服务至上的当下,服务人的行业,核心仍然是服务者。许小乐表示,普通居间服务提供的价值链条太短,居间经纪人无法与租客、业主形成长期的连接,租客体验普遍较差,缺乏信用体系和有效维权途径等。但长租公寓企业通过专业化的服务者队伍(如搬家及保洁服务)提供长期持续的租住服务,得到越来越多年轻人的信任。从未来看,建立包括管家、保洁员、维修员、搬家、装修在内的服务者培训体系,建立服务标准和消费者满意度考核机制,真正把功夫花在人的培养上,机构才能获得长远的成功。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐

  6月25日,新华网联合长租平台自如,通过市场调研及大数据分析,共同发布《中国青年租住生活蓝皮书》(以下简称《蓝皮书》)。伴随着越来越多更年轻、更高学历的城市青年进入租赁市场,高品质的租住生活已经成为租赁市场普遍追求。中国消费者协会、北京房地产中介行业协会、贝壳研究院等与居住行业密切相关的政府及企业代表齐聚发布会现场,在“品质租住时代”的来临前夜分享了自己的洞察。

  《蓝皮书》调查显示,年轻、高学历的业主,相比自己出租、更放心把房屋交给长租平台进行托管,越来越多的业主选择授权长租平台进行装修,同时超过95%的业主希望平台对房屋进行装配升级后再出租。许小乐表示,长租公寓企业通过科学化设计、装修、改造,将产品进行升级改造,在提供更满足市场需求的产品上,优势明显。而企业应该更加充分发挥自身优势,在做好产品的同时,用更优质的服务来满足租客需求,从而带来更大的市场价值空间。

  95后登场,消费观念牵引需求升级

  《蓝皮书》指出,今天租赁市场的需求更多以年轻人的品质化居住需求为主,近4 成95 后愿意付出超40%收入作为租金,追求品质租住体验。而在大家的传统观念里,房租收入比维持在30%以内是相对合理的区间,不会给生活造成过多压力。新一代年轻人的消费观也折射出市场需求的改变。基于对一线市场的长期深入观察以及海量的数据分析,贝壳研究院首席市场分析师许小乐针对租赁市场的看法引起现场强烈反响。他表示,在当前房源多而分散、房屋规格复杂、房屋质量参差不齐的租赁市场现状条件下,长租公寓企业的发展核心应该是为租客提供更好的服务,而不是盲目扩张规模。

  新居住时代来临,服务比产品更关键

  长租公寓市场广阔,却在这两年遭遇困境。企业应该如何破局?许小乐给出的答案是服务。许小乐表示,产品只是起点,服务才是陪伴租赁的朋友。在租房领域普遍存在虚假信息泛滥的当下,确保房源真实性的前提下,进一步增加租赁房源的信息对于消费者决策十分必要。与买卖交易不同,租赁服务所涉及到的主体众多,连接时间周期较长,信息维度丰富,因此建立透明可信的市场主体信息机制非常重要。

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